不動産の財産分与

今回は、財産分与の２回目です。

財産分与について、具体的な財産ごとに具体的に検討します。

今回は、特にご相談の多い不動産についてご説明します。

まず、結婚後に住宅ローンを組んで購入した不動産や、結婚前に購入した不動産であっても結婚後に協力してローンを返済してきた不動産は、財産分与の対象となり得ます。
他方、夫婦の片方が、相続などで取得した不動産は原則として財産分与の対象となりません。

財産分与の時点で住宅ローンが残っている場合、時価からローンの残元金を控除して評価額を決めることが一般的です。
分与方法は、下記のような方法があります。
(ア)どちらかが取得して住宅ローンの返済を続ける (イ)どちらかが(親族などから)資金調達をして、不動産を取得する方法 (ウ)売却する方法

(ア)の場合において、例えば、もともと住宅ローンの債務者となっていなかった妻が取得する場合に、夫から妻への住宅ローンの借換えを希望される場合も多いのですが、そのためには、金融機関に債務者の変更をしてもらう必要があり、通常、金融機関が債務者変更に応じることは難しいといえます。
また、不動産を取得しなかった配偶者が連帯保証人になっている場合、連帯保証人から名前を抜きたいという希望を持つことも多いのですが、これも、別の連帯保証人の追加などが求められる場合が多く、簡単ではありません。

しかし、債務者の変更や連帯保証人から名前を抜きことが難しいとはいっても、対象額が大きく一生の問題であるため、住宅を取得する配偶者が新たな保証人等を用意できないかなどをよく検討し、金融機関に相談する価値は十分あります。

離婚時に多額の住宅ローンが残り、返済が長年にわたるのであれば、住宅を取得しローンを支払うと約束した方に病気や勤務先の経営悪化などの事情変更が生じる可能性が大いにあり、連帯保証人や債務者として名前を残したまま離婚することは大きなリスクが伴います。
相手が住宅に住み、住宅ローンを支払うと約束した場合でも、仮にこれが滞ったらどういう方法を取ることが可能かを考え、リスクを承知しておく必要があります。

(ウ)の方法をとることも多くあります。
離婚後一人で負担するには住宅ローンの負担が重かったり、不動産の間取りなどが離婚後の生活に合わなかったりして、不動産の取得を希望する方がいない場合には、売却を検討することになります。
しかし、不動産の時価より住宅ローンの残債務額のほうが大きい、いわゆるオーバーローンの状態になっている不動産も多くあります。 その場合でも、時価と住宅ローン(及び仲介手数料等の費用)の差額を用意できれば売却は可能です。

しかし、差額を用意できない場合にはそのままでは売却することはできません。
抵当権が付いたままの物件を買うという人は通常いないので、売却にあたっては、抵当権を外す必要があるのです。
原則として金融機関は全額の弁済を受けないと抵当権を外してくれません。
支払いが滞った場合には、債務の整理を検討する必要があります。

一番大切なのは、ご自身や家族の生活です。
無理を重ねる前に、弁護士に相談してみてください。
離婚後の再スタートのためには、今、どういう方法をとるべきかを一緒に考えましょう。